Le rachat d’un prêt immobilier a pour but d’obtenir de nouvelles conditions de financement plus avantageuses. En effet, il se peut que vous soyez devenus propriétaires il y a plusieurs années. Mais depuis l’achat de votre maison ou de votre appartement, les taux d’intérêt ont diminué. Aussi, selon les termes de votre crédit, il peut être judicieux d’effectuer un rachat de crédit immobilier.
En quoi consiste le rachat de prêt immobilier?
Il ne faut pas confondre rachat de prêt immobilier et renégociation de prêt. En effet, si la renégociation de prêt s’effectue avec sa banque, le rachat de prêt immobilier se fait plutôt avec un banque concurrente. Pour commencer, contactez plusieurs banques. Exposez leur les termes et le taux d’intérêt de votre prêt immobilier actuel. Ensuite, faites jouer la concurrence. Trouvez la banque qui rachètera votre prêt immobilier en cours avec des conditions plus avantageuses et à un taux d’intérêt plus bas. Vu que les taux d’intérêt ne cessent de baisser, cela peut s’avérer très intéressant financièrement.
Enfin, pour que ce rachat de prêt immobilier soit vraiment rentable, il faut également que les frais supplémentaires soient couverts par le nouvel accord. Sinon cela pourrait s’avérer être une mauvaise opération financière. A noter que certaines banques peuvent diminuer ces frais pour un dossier de qualité. Cela peut être le cas si vous acceptez d’ouvrir un compte bancaire et d’établir vos revenus personnels dans cette banque.
Les indemnités et coûts à prévoir pour un rachat de crédit immobilier
Les indemnités de remboursement anticipé
Si une banque rachète votre crédit immobilier à un taux plus bas, vous serez tout de même confrontés à certains coûts. Pour commencer il y a les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Même si l’on pourrait penser qu’un établissement bancaire apprécie que ses emprunteurs remboursent leur crédit plus vite que prévu, ce n’est pas le cas. En effet, l’organisme qui va s’occuper du rachat de votre crédits immobilier en cours va devoir solder (donc rembourser) par anticipation le capital dû à la banque concernée. Pour la personne qui emprunte, cela engendre le paiement d’indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé. Cela dépend de ce qui avait été prévu dans le contrat initial.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’indemnité éventuellement due par l’emprunteur, prévue à l’article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
(article R 312-2 du Code de la consommation)
Des frais de dossier et de garantie
Ensuite, il y a les frais de dossier de la nouvelle banque. Ils avoisinent entre 1% et 7% du montant racheté. Néanmoins, selon votre dossier emprunteur, vous pouvez négocier une réduction voire une suppression des frais bancaires. Notamment si vous domiciliez vos comptes bancaires dans ce nouvel établissement. D’autre part, si vous passez par un courtier traditionnel pour effectuer un rachat de crédit, il faudra compter ses honoraires. Soit une commission de 1 à 9% du nouveau montant du prêt.
Enfin, il peut y avoir des frais de garantie. Cela peut être un prêt hypothécaire, un nantissement et/ou une caution. Par exemple, lorsque la banque rachète un crédit immobilier, elle peut demander la souscription d’une hypothèque. Son but étant de réduire les risques concernant ce rachat. On parle alors de rachat de crédit hypothécaire. Cette manoeuvre nécessite l’intervention d’un notaire. Il va établir ce qu’on appelle une publicité foncière. Son tarif tourne autour de 0,72% du capital racheté. Quant à la caution, elle est en général gratuite avec un particulier. Cependant, si la caution provient d’ un organisme de cautionnement, son tarif est d’environ 2 à 3% du montant racheté.
Dans quelles conditions est ce intéressant
Comme nous l’avons vu plus haut, le but du rachat d’un crédit immobilier est d’obtenir un taux d’emprunt plus faible. Mais également des mensualités moins élevées. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt immobilier en 2008, vous avez été soumis à des taux d’intérêt entre 4,5% et 5% environ. Aussi, en faisant racheter votre crédit par une nouvelle banque en 2021, vous pourrez bénéficier de taux plus avantageux soit entre 1,4% et 0,80% environ. A noter que ces taux dépendent du dossier et de la durée du crédit.
Aussi, le rachat de prêt immobilier peut s’avérer intéressant sous certaines conditions. Pour commencer, il est préférable d’être dans le premier tiers du remboursement de son emprunt. En effet, compte tenue des frais annexes, cela vaut le coup si vous avez une somme conséquente à rembourser. A contrario, cela pourrait s’avérer inutile si il ne vous reste par exemple que 5 ans à rembourser sur 25 ans. Ensuite, il faut s’assurer que les taux en vigueur sont inférieurs de 0,80 points à ceux de votre premier crédit immobilier. Le but est d’obtenir une remise conséquente. Elle doit couvrir les frais de dossier et/ou les frais de remboursement anticipé. Donc le coût total du nouveau crédit avec les frais de rachat doit être inférieur au coût total de l’ancien crédit. Enfin, le rachat de prêt immobilier porte ses fruits sur le long terme. Aussi, vous n’auriez aucun intérêt à faire racheter votre crédit immobilier si vous envisagez de revendre votre bien dans les 2 ans. Non seulement vous n’auriez pas le temps de bénéficier des économies réalisées. Mais en plus vous seriez peut être soumis une nouvelle fois aux indemnités de remboursement anticipé du nouvel établissement ou organisme bancaire dont vous dépendez.
